Comprar una casa o venderla puede ser un proceso complejo. Hay detalles a tomar en cuenta o asuntos documentarios que pueden entorpecer el procedimiento de compra y venta. Queremos facilitarte todo esto a través de un checklist para que puedas comprar o vender tu inmueble sin ningún tipo de conflictos.
1. Conoce tu propiedad y su valor
Es muy importante realizar una ficha del inmueble, tomando en cuenta su antigüedad, la conservación de la estructura, los materiales de sus pisos, iluminación, ventanas y detalles de la construcción (cuartos adicionales y si “los aires” también están a la venta, etc.). Esto te permitirá tasar la propiedad adecuadamente.
Para ello lo mejor es contratar a un perito experto que realizará su estudio basándose en aspectos como: ubicación del inmueble, estado (la ficha ayuda muchísimo) y precios de otras propiedades en la zona. En Properati, cuentas con una herramienta evaluadora gratuita que puede darte un precio aproximado del inmueble.
2. Ten a la mano todos los documentos del inmueble
Para vender tu casa toda la documentación correspondiente debe estar al día. Desde la partida registral de propiedad (que se adquiere en la Sunarp), pasando por la Hoja de Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU), documentos municipales, hasta los pagos de arbitrios e impuestos prediales.
El primero se refiere al documento que demuestra que el vendedor es el propietario de la casa o que está autorizado a venderla. La HR indica que el vendedor está al día con los pagos de impuestos y el PU revela características urbanísticas de la propiedad. Así mismo, los impuestos prediales y arbitrios deben estar pagados hasta el año en el que se efectúa la venta, presentando en la notaria los comprobantes de pago.
3. La propiedad debe estar lista para mostrarse
Es de suma importancia que el inmueble esté saneado físicamente (profundamente limpio, recién pintado, con todos los espacios habitables y reparados) para que el comprador reconozca su atractivo.
La idea es que el espacio esté desocupado, pintado con colores claros y que se note su iluminación. En caso contrario, si aún tiene habitantes, hay que eliminar todo los vestigios personales (fotografías, decoración particular) y mostrar, ordenadamente, que se está empacando.
Si la propiedad cumple con estos requisitos las fotos serán más llamativas en los anuncios por Internet, las visitas serán más sencillas de agendar y surgirá el amor a primera vista por comprar una casa. Todo esto, además, permitirá que el precio se mantenga.
4. Negociación y contratos
El vendedor debe pagar el Impuesto a la Renta y el comprador el Impuesto de Alcabala.
Una vez que tengas un comprador inicia la otra etapa. Durante la negociación se establece el precio final, plazo, forma de pago y contrato. Se realiza la minuta de compraventa, es decir, el contrato final, firmado por un abogado y listo para ser enviado a una notaría, con todos los datos pertinentes y copias de los DNI de los involucrados. En este documento debes tomar en cuenta cláusulas relacionadas a hipotecas, posibles herencias, impuestos o plusvalías. Ambas partes deben estar de acuerdo y comprometerse a concluir el trato.
En importante que se haga una promesa de compraventa o contrato de arras, este trámite asegura que la negociación se llevará a cabo y que existirán penalidades si esto no sucede. Este documento puede ser ajeno a la minuta debido a que es opcional.
El día de la firma de escritura y entrega del inmueble se cancela el precio total de la propiedad, generalmente a través de un cheque de gerencia. Así mismo, se debe pagar obligatoriamente el Impuesto a la Renta por venta de predio (5% sobre la ganancia al vender la casa) y el comprador debe pagar el Impuesto de Alcabala (el 3%). Es muy importante llevar a la cita el DNI y chequear nuevamente que todos los datos estén correctamente escritos.
El notario inscribirá las escrituras en el Registro Público y se dará por finalizada la transacción.
5. Comprar una casa con crédito hipotecario
Tanto desde el punto de vista del comprador como del vendedor la compra de una vivienda a través de crédito hipotecario puede ser un poco lenta. Ya que el inmueble debe pasar primero por una tasación del banco, pagada por el comprador. Luego de esto, que puede ser un proceso de 2 semanas o 1 mes, se indica si está aprobado o no el crédito.
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Entre las características necesarias para adquirir un crédito hipotecario se encuentran:
-Tener al menos el 10% del valor del inmueble disponible en la cuenta, como inicial.
-Tener un muy buen historial crediticio, pagando todos los productos bancarios a tiempo (préstamos y tarjetas de crédito).
-Hacer un trámite de pre-aprobación de crédito, bien sea con bancos, inmobiliarias o prestamistas, esto te permite comprender el presupuesto que requerirás para comprar un inmueble y las posibilidades de pago.
-Tener más de un año como trabajador regular en planilla y, en lo posible, contar con ingresos extras demostrables.
Para la compra o venta de una casa lo más recomendable es buscar asesoría profesional. Si cuentas con un agente inmobiliario certificado, este será tu guía para todos los documentos que requieras, desde el avalúo hasta el final de la venta. Por otro lado, como comprador, también te orientará acorde a tu presupuesto y te facilitará el trato con el vendedor.
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