Recomendaciones para renegociar contratos de alquiler

Summary:

Existen algunas situaciones que pueden llevar a los inquilinos a renegociar contratos de alquiler.

Debes saber que el Código Civil contempla una figura legal que permite, cuando existe un evento “extraordinario” o “imprevisible”, renegociar el contrato de alquiler. Si te encuentras del lado del arrendador, por ejemplo, tienes una casa en alquiler en Trujillo; o eres un interesado en mudarte y estás pensando alquilar un departamento en Surquillo, esta información puede resolver muchas de tus dudas.

Según el profesor Fort Ninamancco, especialista en Derecho Civil y docente activo en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, el Código Civil presenta la figura de Excesiva Onerosidad de la Presentación (EOP), cuya función se detalla en los artículos 1440 – 1446.

En esta sección del Código Civil se expone que: tras la celebración de un contrato conmutativo (como el contrato de alquiler), al darse un acontecimiento fuera de la norma, que no se pudo predecir y que sea no imputable a la parte perjudicada (el inquilino), este puede solicitar la reducción del pago de la renta si el cumplimiento de esta le resulta caro en excesiva.

Para cumplir esta figura se puede acudir a un fuero judicial o arbitral. No obstante, para el especialista, es más recomendable negociar el contrato sin recurrir al Poder Judicial, esto se debe a que cada contrato es un universo independiente y que asistir a instancias legales puede representar altos costos en cuanto a tiempo y dinero.

¿Qué hacer si no puedo pagar mi alquiler?

Para el experto legal, en primera instancia, se debe conversar con el dueño del inmueble para reorganizar las fechas de pago y la reducción temporal de la renta. De esta manera, se debe hacer un documento que establezca un plan de pago y que, sin necesidad de estar notariado, sea cumplido por las partes involucradas.

Por otro lado, si se maneja, por ejemplo, el alquiler de un departamento en San Luis, el arrendatario puede atenerse al contrato, es decir, hacer uso de lo estipulado, bien sea de la garantía o de la cuota de adelanto para cubrir el incumplimiento del pago. Esta acción no genera perjuicio alguno en el arrendador ni afecta la validez del contrato para el arrendatario.

En caso de que esta garantía se agote o no exista se deben negociar las cláusulas contractuales de la forma más saludable para ambas partes. Entre los aspectos a tomar en cuenta, por parte del inquilino, para llegar a un mejor acuerdo se encuentran:

  • Manejar datos sobre las tendencias de precios de alquiler, el ratio actual de ocupación y las diferentes leyes que amparan al inquilino. Esto permite que la negociación pueda hacerse centrada en la realidad y que se evite un desalojo abusivo y arbitrario.
  • Elaborar un plan donde ambas partes puedan beneficiarse en términos monetarios y de tiempo, bien sea en la reprogramación de los pagos en cuotas prorrateadas o en fechas definitivas o con intereses. Es de suma importancia establecer alianzas a largo plazo para mejorar la relación contractual.
  • No enfocarse únicamente en el pasado reciente o en el presente, se deben tomar en cuenta diversos escenarios a mediano y largo plazo y tomarlos a consideración durante la renegociación.

Si estás buscando alquilar en cualquier otra zona de Lima, o que tengas una propiedad arrendada, es importante comprender el contrato de alquiler como un documento legítimo, que permite adendas y negociaciones consensuadas.

De igual manera, ante cualquier duda, es pertinente buscar asesoría legal, de forma que tanto el propietario como el inquilino tengan conocimiento de lo que es posible y lo que no. 

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